Nieuwe kantoorgebouwen almaar duurzamer: milieucertificaten zijn big business

Wie een kantoorgebouw, een winkelcentrum of een wooncomplex snel verkocht of verhuurd wil krijgen, kan niet anders dan rekening te houden met duurzaamheid. De ontwikkelaars doen dan ook almaar harder hun best om een milieucertificering te pakken te krijgen, het liefst nog een internationaal keurmerk.

De Black Pearl, de Allianz Tower, het hoofdkantoor van Leefmilieu Brussel, Belliard 65, het toekomstige hoofdkwartier van BNP Paribas Fortis en Docks Bruxsel zijn maar enkele van de vele Brusselse kantoorgebouwen die de allerhoogste milieucertificering hebben of proberen te krijgen. Zo'n certificering geeft een beeld van de duurzaamheid van een gebouw.

Het is een trend die aan populariteit wint. Het is voor ontwikkelaars ook een manier om zich te onderscheiden van de concurrentie, zich een beter imago aan te meten en hun gebouw vlotter te kunnen verhuren of verkopen. En dat telt in een sector waarin de optimalisatie van investeringen belangrijker wordt.

"Uiteraard speelt marketing een rol in die drang om gebouwen milieu-efficiënt te maken", erkent architect Philippe Samyn van het bureau Samyn & Partners. "Maar het komt ook de kwaliteit van de projecten ten goede. Dat een gebouw mooi en goed gelegen is, volstaat niet meer. Het moet ook nog andere kwaliteiten hebben."

Een vastgoedontwikkelaar die van plan is een kantoorgebouw, een winkelcentrum of een wooncomplex te bouwen, moet zich nog meer dan vroeger onderscheiden op milieugebied. "Bij nieuwe kantoorgebouwen ontkom je daar niet meer aan", signaleert Erik Verbruggen, head of office bij de vastgoedmakelaar JLL Belgium.

Geen enkele ontwikkelaar die snel wil kunnen verkopen of verhuren, zal nog aan een project beginnen zonder op een hoge milieucertificering te mikken in de vorm van een BREEAM-certificaat of een nulenergiegebouw. En dat geldt des te meer als de promotor zijn gebouw in eerste instantie verhuurt en daarna verkoopt aan een investeerder."

Philippe Sallé, het hoofd van de afdeling ontwikkeling bij de vastgoedpromotor BPI, beaamt dat. "Het geldt bijvoorbeeld zeker voor spelers als wij, die niet van plan zijn een ontwikkeld kantoorgebouw in portefeuille te houden. Je kunt je bijna niet voorstellen dat een investeerder nog een gebouw zal kopen zonder zo'n certificering. Het is een van de vele criteria, maar het is wel onontbeerlijk."

Een grote markt
Er is een zestigtal certificaten op de markt. De meeste spelers kiezen voor de certificeringsmethode BREEAM. LEED, HQE en DGNB vervolledigen de top vier (zie kader De belangrijkste certificaten). "In Brussel heeft 97 procent van de nieuwe gebouwen een BREEAM-certificaat", vertelt Jean-Louis Hubermont, de algemeen directeur van Building for the Future, een bedrijf dat assistentie en advies verleent op het gebied van certificaten. "Die certificering biedt het voordeel dat ze internationaal erkend is, zodat investeerders enigszins kunnen vergelijken als ze een gebouw willen kopen. LEED wordt veel minder gebruikt, hoewel CFE en Cofinimmo onlangs die methode hebben gekozen voor Neo II."

Met Valideo heeft België ook zijn eigen certificeringsinstrument. Maar het wordt weinig gebruikt en is op zijn zachtst gezegd relatief onbekend. Volgens sommige kenners is het tien jaar te laat op de markt gekomen.

Hoewel dus tal van methodes bestaan om de duurzaamheid van gebouwen te meten, werken ze allemaal min of meer op dezelfde manier. Zo moeten ontwikkelaars tijdens het hele bouwproces kunnen aantonen dat ze duurzaamheidscriteria in acht nemen op het gebied van gezondheid, welzijn, energie, water, transport, materialen, afval, terreinstudie, ecologie, vervuiling en beheer. En ze moeten minimale doelstellingen halen. Aanvankelijk lag de nadruk vooral op de energieprestaties van gebouwen, tegenwoordig zijn de vereisten veel ruimer. Het comfort van de gebruikers, de ligging, het afvalbeheer, de nabijheid van openbaar vervoer, ter beschikking gestelde fietsen of elektrische voertuigen, vervuiling, er moet allemaal rekening mee worden gehouden. "De beoordelaars volgen de werkzaamheden en geven punten op basis van de verschillende criteria", preciseert Jean-Louis Hubermont. Aan het einde van de rit wordt een certificaat uitgereikt naargelang het gehaalde niveau. Dat kan gaan van 'voldoende' tot 'uitstekend'.

Rendement
Welk belang heeft een promotor bij een certificatie? Er zijn verschillende antwoorden op die vraag. Het kost relatief weinig (30.000 à 75.000 euro) in verhouding tot de globale financiering van een project van tientallen miljoenen euro's. Het rendement van zo'n investering is moeilijk te becijferen. "Een paar jaar geleden kon je je eigendom dankzij een BREEAM-certificaat veel sneller verhuren of verkopen", herinnert Jean-Louis Hubermont zich. Uit een Amerikaans onderzoek is gebleken dat de bezettingsgraad (+3%), de huur (+3,5%) en de waarde (+7,5%) hoger liggen bij gebouwen met een BREEAM-certificaat dan bij gebouwen die niet gecertificeerd zijn, terwijl de operationele kosten lager zijn. "Maar voor zover ik weet, heeft dat in België nog nooit tot een hogere verkoopprijs geleid", gaat Jean-Louis Hubermont verder.

"Maar zonder certificaat kan de verkoopprijs wel zakken. Je kunt dus maar beter zorgen dat het er is, net zoals andere basistechnieken en architecturale factoren. Duurzaamheid is voor de grote internationale groepen een standaardvereiste geworden. Sommige weigeren zelfs hun intrek te nemen in kantoren zonder duurzaamheidscertificaat."

De koper kan overigens doorgaan met certificeren nadat hij zijn nieuwe kantoren in gebruik heeft genomen. BREEAM In-Use, bijvoorbeeld, volgt de evolutie van de inspanningen voor het milieu over langere tijd. "Zo kun je het gebouw up-to-date houden en zorgen dat het een zekere waarde behoudt", stipt Philippe Sallé aan. "Bij het afsluiten van een deal wordt almaar vaker rekening gehouden met de operationele kosten van een gebouw. Als het moduleerbaar en smart is, des te beter. We evolueren ook in de richting van een gemengd gebruik, met coworking op de gelijkvloerse verdieping en een gevarieerd gebruik van de hogere verdiepingen. En met een aanbod van diensten die daarop aansluiten, zoals gedeelde auto's of fietsen, een sportzaal, een wasserette, enzovoort. Het loont het goede voorbeeld te geven tegenover onze klanten. Dat maakt onze inzet voor het milieu geloofwaardig."

Pleister op een houten been
"Toch blijkt de aantrekkelijkheid van de certificaten tegenwoordig iets te tanen. Dat komt door de relatieve standaardisering van dat instrument", waarschuwt Erik Verbruggen. "Je moet er dus nog meer hebben om je te kunnen onderscheiden." Het milieucertificaat is inderdaad in zekere zin de norm geworden op de markt voor nieuwe kantoorgebouwen. In de toekomst zul je een stap verder moeten gaan om op te vallen tussen al je concurrenten. Het zal niet langer volstaan een mooi, functioneel gebouw aan te bieden dat goed gecertificeerd is en een BREEAM-certificaat heeft. "Daar komt nog bij dat sommigen alleen maar kijken of een gebouw een BREEAM-certificaat heeft. Het doet er niet toe of het de hoogste of de laagste score heeft behaald", merkt Jean-Louis Hubermont op. "Dat heeft een beetje met de marketing te maken. De investeerders kijken niet verder." Bovendien zal in de toekomst bij gebouwen gelet worden op het comfort, de moduleerbaarheid en de recyclage ervan.

"De milieucertificaten zijn een kleine business die evenveel effect heeft als een pleister op een houten been", klinkt het bij architect Philippe Samyn. "Het is interessant, maar het biedt geen oplossing voor de grote milieukwesties van deze tijd. De 20ste eeuw was de eeuw van de olie, de 21ste eeuw wordt de eeuw van de grondschaarste. Je moet het probleem in zijn geheel bekijken. Zullen we beton blijven gebruiken in plaats van brandhout? De kantoorgebouwen die nu verkocht worden zijn niet noodzakelijk goed voor de planeet. Zo is het in Brussel bijvoorbeeld verboden in de hoogte te bouwen. Dat zullen we in de toekomst met het oog op het milieu wel moeten doen. De niet-bebouwde zones moeten groene gebieden worden. We moeten verder gaan dan die certificaten. BREEAM en LEED zijn al zo goed als voorbijgestreefd. We zullen in de toekomst almaar selectiever moeten zijn als we keuzes maken. We moeten vooraf meer aan cradle to cradle denken. We moeten kantoorgebouwen bouwen die in hun eigen energiebehoeften voorzien. We moeten ophouden op korte termijn te denken en telkens weer gebouwen te slopen en opnieuw te bouwen. Ik heb zelf bijgedragen aan die economie, maar we moeten het geweer nu van schouder veranderen."

 

De belangrijkste certificaten
 

* BREEAM

Het acroniem BREEAM staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method. Het is wereldwijd de bekendste en meest wijdverbreide certificeringsmethode om de duurzaamheid van een gebouw te meten. Bijna 600.000 gebouwen hebben het certificaat. De methode is de standaard geworden voor Europese bedrijven en ook in België is ze de meest gebruikte. BREEAM is ontwikkeld in het Verenigd Koninkrijk en zorgt ervoor dat elk land zijn eigen assessoren krijgt. Ze moeten de duurzaamheidsprestaties van vastgoed sturen en beoordelen. Hun beoordelingen gaan van 'voldoende' tot 'uitstekend' en ze houden daarbij rekening met een zeventigtal criteria. De certificering is van toepassing op kantoren, ziekenhuizen, scholen en woningen.

* LEED

Staat voor Leadership in Energy and Environmental Design en is de Amerikaanse tegenhanger van BREEAM. De certificering is vooral populair op het Amerikaanse continent (bijna 100.000 gecertificeerde gebouwen wereldwijd). In Europa wordt vaak voor een LEED-certificering gekozen als men internationale investeerders of huurders wil aantrekken. De doelstellingen zijn vergelijkbaar met de BREEAM-certificatie, maar de regels en de criteria verschillen enigszins.

* VALIDEO

Het Belgische certificaat, ontwikkeld door het technisch controlebureau voor het bouwwezen SECO, BCCA (Belgian Construction Certification Association) en het WTCB (Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf). Het waardeert de kwaliteit, het comfort, de sociale waarde en de milieu-impact van een bouwwerk en van de bekwaamheid van een organisatie. Valideo heeft moeite door te breken, aangezien de meeste ontwikkelaars de voorkeur geven aan het internationale BREEAM. "Het is een interessant initiatief, maar het komt tien jaar te laat", stelt een kenner van de sector.

* HQE

HQE staat voor Haute Qualité Environnementale. Dat Franse keurmerk baseert zich op vier criteria: energie, milieu, gezondheid en comfort. Wereldwijd hebben bijna 400.000 gebouwen het certificaat. In België wordt het amper gebruikt en wordt er hier en daar kritiek op geleverd.

 

Source: Trends.be

Emperor: de werkplek van de toekomst

Blijkbaar is het MWE Lab het met me eens, want met hun ‘Emperor’ is de kantoorwereld in één klap klaar voor de toekomst. Helaas kost de te gekke werkplek, die plaats biedt aan vijf beeldschermen e…

Read more